ブルーチップ ベトナム投資ニュース

上記の言葉はVietnam Reportの2009年－2010年
ベトナム不動産分野報告書の中で掲載された。

ベトナム不動産市場最大の問題について、不動産の価格が
国民の所得より高すぎるため、経済社会発展に直接影響を与え、
所得の低い人々が住宅を購入できない状況になる。

不動産価格が高い時、預金は一時投機に入れられる。
農民が土地を売った後は、土地の上昇により利益を得るのはわずかで、
投資家、企業が土地の立ち退き経費をより高く払わなくてはならないので、
消費者が購入できる価格が高くなりすぎ、不合理である。

ベトナムにおいては、中級家庭が月々払わなくてはいけない借金は
給与の80％を占める。世界では通常給与の33％を占める。
したがって、ベトナムの不動産投資家の「返済能力」が
もっとも危険な状態になっている。

ただ、国民、投資家、政府管理機関の不動産開発計画案件に関する情報の
流出は制限される。多くの案件が批准されたが、多くの計画が実施され、
ビルが建設され、多くの案件が完成し、もうすぐ実施できるが、
関係の情報がまだ不透明である。

建設省の調査を通じて、各地方の間で管理体制、規模、認識が違うため、
統計データは画統一されていない。建設省は中央に直属する省で、
市にこの問題について報告を求めているが、充分な結果が出ない。

現在、新興住宅団地、高級マンションに対する政府管理体制は
まだ不足である。一つ目が取引が勝手に行われることである。
多くの住宅団地、マンション、オフィスビルの計画は
企画の時点で売り切れ。多くの案件が投資主を変更され、
商品の販売者が投資主ではない案件が多い。

適切な価格で新興住宅地内の土地を購入できるため、
投資家が投資主に販売資格不十分な時点からお金を納入しなくてはならない。
したがって、投資主と実際の購入者が法律違反を避けるために
「営業契約」または「投資契約」を締結する。

法律が守ってくれないので、紛争が発生するとき
（投資主が自発的に価格を上げること、計画の完成期間を延期すること、
品質が確保されないこと）、不利益を被るのが消費者である。
また、不正の取引経費が高いが、処理体制がない。
実際、新興住宅団地、マンション、オフィスビル市場の管理に対する懸念は大きい。

また、住宅マンション、新興住宅団地の売買後のアフターケアーサービスも
ほとんどない。現在、住宅団地の運営は自発的であり、基準がまだない。
通常、投資主が工事を完成した後、現地の政府機関に引き渡すまでに
工事の管理委員会又は管理会社を設立する。
投資主の機関が住宅法に基づいて2年～3年しか
メンテナンスの責任を負わない。

ここでの問題は2年、3年以内起こった事故は
誰が責任を持つかということである。
現在、住宅マンションの管理基準がまだないことについて
抗議されている。不動産市場の上昇、下落の時期に
新住宅団地、オフィスビルの市場が中心に動いたが、
政府の同市場の価格に対する調整対策がまだない。

実際、地方の行政機関、国営不動産企業が不動産への投資に
巻き込まれている。国の資源と基本の建設、技術、科学研究分野の人材が
不動産分野に大量に投入されたが、政府管理機関の不動産市場に対する役割が
まだ薄い。

不動産への投資が短期間の利益を稼ぐルートであるため、
不動産市場の発展が不安定で、経済発展に対し長期的な悪影響を与える。